Risiken beim Kauf von Pflegeimmobilien?

Am Immobilienmarkt bin ich seit 1993 aktiv, 1995 habe ich dann die Activa GmbH gegründet. Damals gab es noch hohe Abschreibungen für vermietete Neubau-Immobilien, Stichwort "§7b Einkommensteuergesetz".

Ab dem Jahr 2000 konzentrierte ich mich auf den Vertrieb von Denkmalschutzimmobilien und 2009 wurde ich erstmals auf das Thema Pflegeimmobilie aufmerksam. Nach eingehender Prüfung und vielen Gesprächen mit Initiatoren und Betreibern habe ich dann 2010 die ersten Pflegeappartements verkauft.

Damals war diese Assetklasse bei Weitem noch nicht so bekannt wie heute. Es war eher ein Thema für institutionelle Anleger, z.B. Fondgesellschaften und Family Offices, die dann komplette Pflegeheime für ihre Portfolios einkauften.

Inzwischen wird die Pflegeimmobilie auch bei Privatanlegern immer populärer und ist längst kein Geheimtipp mehr.

Es sind oft Sparer, die nach einer sinnvollen Kombination aus guter Rendite¹ und einem hohen Grad an Sicherheit suchen oder auch Kapitalanleger, die sehr Immobilien-affin sind, aber keine Lust mehr haben auf Ärger mit Mietern und hohen Sanierungsaufwendungen.

Das ist sehr unterschiedlich: Vor einigen Wochen hat ein junges Geschwisterpaar (18 und 19 Jahre) das von der Oma geerbte Geld in eine Pflegeimmobilie investiert und freut sich nun über ein regelmäßiges, indexiertes Einkommen von monatlich ca. 500 €.

Demnächst werde ich mit einem 75-jährigen Herrn zum Notar gehen, der dem Aktienmarkt nicht mehr traut und einen Teil seines Vermögens umschichtet. Oft melden sich auch Interessenten, die Ihre Lebensversicheung oder eine Bonifikation vom Arbeitgeber ausgezahlt bekamen und nach einer sinnvollen Anlage suchen.

Die Finanzierung kann natürlich auch hier ein wichtiger Baustein sein. Der Käufer sollte mindestens 20% Eigenkapital mitbringen, denn die Banken tun sich bei einer Betreiber-Immobilie sehr schwer mit einer höheren Beleihungsquote als 80%.
Und auch die Erwersbsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer und Notar, müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Eine Maklerprovison fällt für den Käufer in der Regel nicht an.

Die Preispanne liegt etwa zwischen 120.000 und 170.000 Euro.

Die Oma wäre von dieser "Kapitalanlage mit sozialem Engagement" sicherlich begeistert!

Spass beiseite: Wenn im Moment noch zu wenig Eigenkapital vorhanden ist, empfehle ich meist, den Kauf auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben.
Gelegentlich haben wir aber auch Angebote im Portfolio, die unter 100.000 EUR liegen. Mein Tipp dazu: einfach für unsere Info-News eintragen und regelmäßig über neue Angebote und solche Gelegenheiten informieren lassen!

Nein, natürlich nur gelegentlich und so, dass es nicht nervt. Außerdem kann man sich ja mit nur einem Klick jederzeit wieder austragen.

Auch für Immobilienbesitzer, die selbst Einfluss auf die Vermietung und das Management ihrer Immobilie haben möchten, ist ein Pflegeappartement nicht unbedingt das Richtige. Denn hier kümmert sich der Betreiber um alles was Vermietung, Abrechnung u.ä. betrifft.

Der Eigentümer hat in der Regel keinen Kontakt zum Bewohner und auch die Instandhaltung der Immobilie liegt größtenteils im Verantwortungsbereich des Betreibers.

Das werde ich immer wieder gefragt, denn viele Kauf-Interessenten suchen nach dem berühmten Haken.
Der natürliche Feind der vermieteten Immobilie ist der Leerstand! Natürlich ist es auch bei der Pflegeimmobilie möglich, dass der Betreiber seinen Vertrag nicht bis zum Ende der Laufzeit erfüllt und vorzeitig die Segel streicht.
Ein gut geführtes Pflegeheim mit hoher Belegungsquote wird aber sehr schnell einen solventen Nachfolger finden.

Da habe ich zum Glück noch keine praktische Erfahrung.
Aber spätestens wenn ein Betreiber wirtschaftliche Probleme bekommt, macht sich eine gute Hausverwaltung bezahlt.
Eine erfahrene Verwaltung betreibt ein gewissenhaftes Monitoring, d.h. sie kontrolliert regelmäßig die Zahlen des Betreibers.
So kann eine Schieflage früh erkannt und gegengesteuert werden. Im schlimmsten Fall wird auf eine Sicherheitsleistung zurückgegriffen, die in der Regel bar oder in Form einer Bankbügschaft hinterlegt wurde. So wie die Mietkaution bei der klassischen Eigentumswohnung.

Und wir sollten eines nicht vergessen: diejenigen, die die Miete zahlen - also die Bewohner - nimmt der Betreiber ja nicht mit, wenn er die Einrichtung verläßt. Die Mieteinnahmen fliessen also weiter!

Die Pflegeleistung zu beurteilen ist natürlich für den Laien schwer, aber oft bekommt man beim Besuch eines Pflegeheims schon ein Gefühl für die Atmosphäre und die Stimmung, die dort herrscht.
Vielleicht hat man auch die Möglichkeit, sich mit einem Bewohner oder einem Angehörigen zu unterhalten. Ansonsten bleibt natürlich die Recherche im Internet, z.B. auf der Seite Pflegegüte Pflegegüte.de

Generell unterliegen Pflegeheime regelmäßigen Kontrollen, z.B. durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen. Deren Prüfergebnisse stellen derzeit die einzige flächendeckende Informationsquelle zur Pflegequalität in Deutschland dar.
Dieses Kontroll- und Bewertungssystem ist allerdings nicht unumstritten. Eine Reform ist zwar beschlossen, deren Umsetzung wird aber noch dauern.
Leider ist es auch nicht möglich, die Pflegequalität nur von der Größe oder langjährigen Erfahrung des Betreibers abzuleiten. Letztendlich ist es immer ein Mensch, der in diesem Heim die Regie führt oder den zu Pflegenden betreut und versorgt.

In erster Linie gilt es, den Pflegeberuf attraktiver zu machen und die nötigen Voraussetzungen zu schaffen, um für jeden Pflegebedürftigen eine ausreichende Pflege zu gewährleisten. Das Pflegepersonal-Stärkungsgesetz ist ein erster Schritt.

Dazu gehört auch, dass das Renditestreben der großen Pflegeheimbesitzer nicht auf dem Rücken des Personals und der Pflegebedürftigen ausgetragen werden darf. Es gibt inzwischen Immobilienkonzerne, die Hunderte von Pflegeheimen mit tausenden von Pflegebetten besitzen und denen man schnell unterstellt, primär ihren Aktienkurs im Fokus zu haben. Das Handelsblatt stellte vor einigen Tagen hierzu die interessante Frage: "Wieviel Marktwirtschaft verträgt die Pflege?"

Allerdings sollte auch klar sein, dass wir die privaten Initiatoren unbedingt brauchen: zwischen 1999 und 2015 haben sie fast 70% der etwa 280.000 neuen Heimplätze eingerichtet! Nur dürfen eben hohe Unternehmer-Gewinne nicht zu Lasten der Versorgungsqualität gehen.

Da der Betreiber die Miete jeden Monat unabahängig von der Belegungsquote für das gesamte Heim bezahlt, merke ich diesen vorübergehenden Leerstand gar nicht und erhalte trotzdem pünktlich meine Miete.
Meist stehen die Appartments auch nicht lange leer, denn viele Pflegeheim führen Wartelisten und finden so sehr schnell einen neuen Bewohner.

Oft geht es darum, ob sich das Appartement in einigen Jahren auch wieder verkaufen läßt.
Dafür kann ich natürlich keine Gewähr übernehmen. Wenn wir den demografischen und statistischen Prognosen glauben schenken, wird die Pflegeimmobilie jedenfalls auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten ein gefragtes Gut bleiben.
Und durch die laufenden Mietanpassungen kann zum Zeitpunkt des Verkaufs wahrscheinlich sogar eine höhere Rendite¹ ausgewiesen werden. Wie bei jeder Immobilie sollte aber auch hier der Anlagehorizont mindestens 10 Jahre betragen.

Ich habe neben einigen anderen Publikation auch einen kostenfreien Ratgeber veröffentlicht, der die entscheidenden Punke kompakt zusammenfasst: "Die 8 häufigsten Fehler, die Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie unbedingt vermeiden sollten!"
Diesen Ratgeber kann jeder kostenfrei auf meiner Internetplattform www.investition-pflegeimmobilie.de anfordern. Dann erhält man automatisch auch die Info-News, ohne sich noch einmal anmelden zu müssen.

Vielleicht eine Weltreise machen und den Rest verprassen :-) ?

Spaß beiseite: das kommt natürlich immer auf die individuelle Situation an und ist schlecht zu verallgemeinern. Aber wenn es gerade passt, könnte die Pflegeimmobilie dann natürlich ein Thema sein!

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