25-jähriges Firmenjubiläum

25 Jahre Firmenjubiläum Activa Investitionsbetreuungsgesellschaft mbH

 
  • 25 jähriges Firmenjubiläum:

  • ✔ 25 Jahre Immobilien-Erfahrung
  • ✔ über 100. Mio.€ Umsatzvollumen
  • ✔ mehr als 500 zufriedene Kunden
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25 Jahre Firmenjubiläum
Activa Investitionsbetreuungsgesellschaft mbH

Wir trafen den Geschäftsführer und Inhaber Jürgen Treusch zum Interview :


 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen 25-jähriges Jubiläum - herzlichen Glückwunsch! Ich habe einige Fragen dazu vorbereitet, die ich Dir gerne auch im Namen unserer Leser, die sich für Anlageimmobilien interessieren, stellen möchte.

25 Jahre. Das ist wirklich eine sehr, sehr lange Zeit. Wie war das damals? Was war Dein Beweggrund, sich selbstständig zu machen?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Zunächst mal vielen Dank. Im Rückblick muss ich sagen verging die Zeit wie im Flug (lacht). Doch wie war es seinerzeit?

Ich komme ursprünglich aus dem Vertrieb einer großen deutschen Versicherungsgesellschaft. Ich habe dort eine Geschäftsstelle geleitet und im Lauf der Jahre etwa 300 Vertriebsmitarbeiter aufgebaut. Eines Tages wurde ich von meiner Assistentin aus einer Besprechung geholt und sie teilte mir mit, dass die Hälfte der Mannschaft zu einem Wettbewerber abgewandert ist.

 

Ich war mit jungen 30 Jahren sozusagen von heute auf morgen ein Häuptling ohne Indianer.
Gerade Vater geworden und wir standen kurz vor einem Hauskauf - es war eine denkbar ungünstige Situation.

 

 Damals hat sich in mir verfestigt, sich nie mehr von Anderen abhängig zu machen. Da kam dann sehr schnell auch der Gedanke, eine eigene Firma zu gründen, um unabhängig zu sein.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Was ist dann passiert? Die Activa Investitionsbetreuungsgesellschaft mbH wurde gegründet. Wie ist das damals gewesen?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ich habe seinerzeit die Firma mit einem guten Freund gegründet, der später dann auf eigenen Wunsch wieder ausgeschieden ist.

Wir haben uns vom ersten Tag an mit Kapitalanlage-Immobilien beschäftigt. Damals gab es z.B. noch den § 7b, also erhöhte steuerliche Abschreibungen auf Neubau-Immobilien.


Auch Denkmalschutz-Immobilien waren schon damals ein sehr spannendes Thema, auch weil mich diese Architektur und die Historie der Gebäude sehr interessiert hat.

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Vom Denkmalschutz zur Pflegeimmobilie. Wie geht das??

 
Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Die interessanten Denkmalschutz-Projekte wurden zunehmend weniger. Gleichzeitig kam das Thema Pflegeimmobilien immer stärker auf, auch durch die Demografie. 

Es gibt einen hohen Bedarf, die Nachfrage steigt kontinuierlich.  Heute generiere ich etwa 90 Prozent meines Umsatzes mit Pflegeimmobilien.

 

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Wie lange verkaufst du schon Pflegeimmobilien? Kann man sagen, dass du ein erfahrener alter Hase bist?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ich verkaufe Pflegeimmobilien inzwischen jetzt seit ca. 10 Jahren. Vorher war dieses Produkt von privaten Anlegern kaum gefragt.

Es waren damals meist institutionelle Anleger wie Fonds, Familie Offices usw., die hier investierten.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Jetzt hat auch der private Anleger die Möglichkeit, in Pflegeimmobilien zu investieren. Also sozusagen als Kapitalanlage-Strategie. Erzähl uns dazu bitte noch ein wenig mehr. Ich denke, dass es den einen oder anderen sehr interessieren wird.

Was macht die Pflegeimmobilie so interessant, wenn du dich so sehr darauf konzentrierst? Da muss ja etwas Besonderes sein!

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Es ist eine sehr schöne Kombination zwischen einem hohen Grad an Sicherheit durch 20- oder 25-jährige Mietverträge und guter Rendite.

Die liegt aktuell bei den meisten Projekten zwischen 4 und 5 Prozent. Das heißt weit über dem, was man für die meisten anderen Anlageformen bekommt, es sei denn, sie sind sehr spekulativ.

Und wir können eben auch schon sehr gut für die Zukunft prognostizieren, dass der Bedarf hoch bleiben wird bzw. sich sogar erhöht, denn die Menschen, die in den nächsten 20, 30 Jahren Pflegeimmobilien und Pflegedienste brauchen, sind ja heute schon geboren.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Mietverträge 20, 25 Jahre, sind in meinen Augen keine tolle Garantie, wenn ich mit einem 70- oder 80-jährigen Menschen einen Mietvertrag über diese Dauer abschließe! Es könnte sein, dass dieser Mieter zwischenzeitlich das Zeitliche segnet!

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Der Mietvertrag wird geschlossen zwischen der Eigentümergemeinschaft und einem Betreiber, der in dieser Immobilie dann die Zügel in der Hand hat und die Appartements an die zu Pflegenden vermietet.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Okay, jetzt nehme ich mal an, ich würde in so ein Pflegeappartment investieren und dann ist dort ein Leerstand, z.B. durch natürliches Ableben eines Bewohners.

Nun wird ein neuer Mieter gesucht. Die Wartelisten sind wahrscheinlich lang, oder wie muss ich mir das vorstellen?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ja, zunächst einmal haben die meisten Pflegeheime in der Tat inzwischen Wartelisten. Aber unabhängig davon bekommt der Eigentümer seine Miete sowohl für ein belegtes, als auch für ein unbelegtes Appartement. Denn der Betreiber zahlt seine Miete immer in einer Summe für das gesamte Heim.

Das heißt, er hat das gesamte Pflegeheim angemietet, und unabhängig von der Belegungsquote zahlt er die fest vereinbarte Miete. Es ist also sein Thema, ob er eine gute Belegungsquote hinbekommt oder nicht.  Dieses wirtschaftliche Risiko liegt alleine beim Betreiber.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Das klingt ja gut. Das würde ich mal so auf die Seite der Vorteile verbuchen. Was sind die Nachteile oder Fallstricke?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Im Grunde genommen kann ich dir da gar nicht viele mögliche Fallstricke liefern. Ein Bedenken meiner Kunden ist oft: Was ist, wenn der Betreiber Insolvenz anmeldet? Das heißt, mein Mieter sozusagen über Nacht aus der Pflegeeinrichtung rausgeht.

Das ist theoretisch natürlich möglich, aber in der Regel keine Sache, die von heute auf morgen passiert, sondern eine Tendenz. Hat ein Pflegeheim längerfristig eine niedrige Belegungsquote, kann es durchaus zu einer Schieflage beim Betreiber kommen.

In diesem Zusammenhang ist ein gutes Monitoring, d.h., die Kontrolle der relevanten Zahlen durch die Hausverwaltung, sehr wichtig.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Was meinst du damit?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Um rechtzeitig einzugreifen und reagieren zu können kontrolliert die Hausverwaltung regelmäßig den Stand der Dinge und hält die Eigentümer auf dem Laufenden. Aber selbst für den Fall, dass ein Betreiber aus der Einrichtung rausgeht, sollte man sich immer vor Augen halten, dass Diejenigen, die eigentlich die Miete zahlen, nämlich die zu Pflegenden,  ja noch da sind.

Es muss dann ein neuer Betreiber gefunden werden, was heutzutage kein Problem sein sollte. Meist gibt es genügend Bewerber, die gerne die Nachfolge antreten möchten, denn in der Regel verdienen die ja auch gutes Geld damit.

Und mit einem neuen Betreiber können die Eigentümer vielleicht sogar einen Vertrag mit  verbesserten Konditionen aushandeln.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Okay, ich habe jetzt gerade ein bisschen nachgedacht. Angenommen, ich würde in eine Pflegeimmobilie investieren und da ist  die Glühbirne in der Abstellkammer kaputt.

Die Dichtung tropft beim Wasserhahn oder sonst irgendwie eine Kleinigkeit oder auch ein größerer Schaden. Das regelt die Hausverwaltung oder bin ich dann Ansprechpartner? Wie läuft das ab?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ja, auch das ist ein Aspekt, den unsere Kunden sehr schätzen: Sanierung, Instandhaltung und Reparaturen liegen zum größten Teil in der Verantwortung des Betreibers.

Anders als bei der klassischen Eigentumswohnung hat die Eigentümergemeinschaft nur Sorge zu tragen für die Gebäudehülle ( "Dach und Fach") und meist auch für den Austausch von technischen Anlagen, also Heizung, Lüftung, Klima.

Aber nur Austausch, nicht Reparatur und Service. Das ist wiederum Sache des Betreibers. Daher sind die laufenden Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage nur etwa halb so hoch wie bei einer vergleichbaren Eigentumswohnung.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Anderes Thema: wieviel Eigenkapital benötige ich denn für die Finanzierung eines Pflegeappartements?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Die Käufer benötigen in der Regel 20 % Eigenkapital. Die klassische Eigentumswohnung wird auch mal mit 100 % Beleihungsauslauf finanziert, das ist bei der Pflegeimmobilie eher selten.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Und ab welchem Kaufpreis kann ich in Pflegeimmobilien investieren?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Der Durchschnittspreis liegt etwa bei 170.000 Euro. Die Preise bewegen sich meist zwischen 150.000 und 200.000 Euro.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Du sagtest etwas von 4 - 5% Rendite, die mir mein Investment dann monatlich, quartalsweise oder halbjährlich einbringt? Oder wie erhalte ich meine Miete?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ich bekomme jeden Monat meine Miete. Der Betreiber zahlt für das gesamte Pflegeheim eine Summe an die Verwaltung, die dann den jeweiligen Anteil an die Eigentümer überweist.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Das klingt gut! Ich habe zwei Kinder und mache mir natürlich auch Gedanken darüber was ist, wenn ich die Pflegeimmobilie vererben möchte.

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Analog zu einer Eigentumswohnung steht auch das Pflegeappartement auf einem eigenen Grundbuchblatt und ich kann es jederzeit verkaufen, vererben, verschenken oder mit Hypotheken belasten.

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Wenn ich das alles so bedenke, dann habe ich ja ein sehr geringes Risiko: auch bei Leerstand meines Appartements bekomme ich über die Hausverwaltung weiterhin Miete und der Betreiber sorgt dafür, dass das Appartement wieder belegt wird.

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ja, das ist eine typische Motivation für viele unserer Käufer. Die haben oft Erfahrung mit klassischen Eigentumswohnungen und möchten auch gerne weiter in Immobilien investieren, also im Sachwert bleiben, aber
a) keinen Aufwand mit der Vermietung  und b) auch keinen Ärger mehr mit säumigen Mietern, im schlimmsten Fall sogar mit Messies, haben.
Die sind dann mit der Pflegeimmobilie sehr gut bedient.

 

 

 

 

Rainer J. Clausen

Rainer J. Clausen Du bist jetzt 25 Jahre dabei. Man merkt, dass du schon alle Eventualitäten erlebt hast in  zehn Jahren Pflegeimmobilien bzw. 25 Jahren Anlageimmobilien.

Mein persönliches Fazit ist, dass ich ein super gutes Bauchgefühl habe. Wenn ich einen solchen Anlagebedarf habe, würde ich mich gerne wieder bei dir melden. Als letzte Frage: hast Du noch einen Tipp für unsere Leser?

 

 

Jürgen Treusch

Jürgen Treusch Ich habe neben einigen anderen Publikation auch einen kostenfreien Ratgeber veröffentlicht, der die entscheidenden Punke kompakt zusammenfasst: "Die 8 häufigsten Fehler, die Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie unbedingt vermeiden sollten!"
Diesen Ratgeber kann jeder kostenfrei auf meiner Internetplattform www.investition-pflegeimmobilie.de anfordern. Dann erhält man automatisch auch aktuelle Informationen, ohne sich erneut anmelden zu müssen.

 

 

 

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¹ Die Renditeangabe bezieht sich auf den Kaufpreis!

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