25-jähriges Firmenjubiläum

Ich habe seinerzeit die Firma mit einem guten Freund gegründet, der später dann auf eigenen Wunsch wieder ausgeschieden ist.

Wir haben uns vom ersten Tag an mit Kapitalanlage-Immobilien beschäftigt. Damals gab es z.B. noch den § 7b, also erhöhte steuerliche Abschreibungen auf Neubau-Immobilien.

Auch Denkmalschutz-Immobilien waren schon damals ein sehr spannendes Thema, auch weil mich diese Architektur und die Historie der Gebäude sehr interessiert hat.

Die interessanten Denkmalschutz-Projekte wurden zunehmend weniger. Gleichzeitig kam das Thema Pflegeimmobilien immer stärker auf, auch durch die Demografie. 

Es gibt einen hohen Bedarf, die Nachfrage steigt kontinuierlich.  Heute generiere ich etwa 90 Prozent meines Umsatzes mit Pflegeimmobilien.

Ich verkaufe Pflegeimmobilien inzwischen jetzt seit ca. 10 Jahren. Vorher war dieses Produkt von privaten Anlegern kaum gefragt.

Es waren damals meist institutionelle Anleger wie Fonds, Familie Offices usw., die hier investierten.

Es ist eine sehr schöne Kombination zwischen einem hohen Grad an Sicherheit durch 20- oder 25-jährige Mietverträge und guter Rendite.

Die liegt aktuell bei den meisten Projekten zwischen 4 und 5 Prozent. Das heißt weit über dem, was man für die meisten anderen Anlageformen bekommt, es sei denn, sie sind sehr spekulativ.

Und wir können eben auch schon sehr gut für die Zukunft prognostizieren, dass der Bedarf hoch bleiben wird bzw. sich sogar erhöht, denn die Menschen, die in den nächsten 20, 30 Jahren Pflegeimmobilien und Pflegedienste brauchen, sind ja heute schon geboren.

Ja, zunächst einmal haben die meisten Pflegeheime in der Tat inzwischen Wartelisten. Aber unabhängig davon bekommt der Eigentümer seine Miete sowohl für ein belegtes, als auch für ein unbelegtes Appartement. Denn der Betreiber zahlt seine Miete immer in einer Summe für das gesamte Heim.

Das heißt, er hat das gesamte Pflegeheim angemietet, und unabhängig von der Belegungsquote zahlt er die fest vereinbarte Miete. Es ist also sein Thema, ob er eine gute Belegungsquote hinbekommt oder nicht.  Dieses wirtschaftliche Risiko liegt alleine beim Betreiber.

Im Grunde genommen kann ich dir da gar nicht viele mögliche Fallstricke liefern. Ein Bedenken meiner Kunden ist oft: Was ist, wenn der Betreiber Insolvenz anmeldet? Das heißt, mein Mieter sozusagen über Nacht aus der Pflegeeinrichtung rausgeht.

Das ist theoretisch natürlich möglich, aber in der Regel keine Sache, die von heute auf morgen passiert, sondern eine Tendenz. Hat ein Pflegeheim längerfristig eine niedrige Belegungsquote, kann es durchaus zu einer Schieflage beim Betreiber kommen.

In diesem Zusammenhang ist ein gutes Monitoring, d.h., die Kontrolle der relevanten Zahlen durch die Hausverwaltung, sehr wichtig.

Um rechtzeitig einzugreifen und reagieren zu können kontrolliert die Hausverwaltung regelmäßig den Stand der Dinge und hält die Eigentümer auf dem Laufenden. Aber selbst für den Fall, dass ein Betreiber aus der Einrichtung rausgeht, sollte man sich immer vor Augen halten, dass Diejenigen, die eigentlich die Miete zahlen, nämlich die zu Pflegenden,  ja noch da sind.

Es muss dann ein neuer Betreiber gefunden werden, was heutzutage kein Problem sein sollte. Meist gibt es genügend Bewerber, die gerne die Nachfolge antreten möchten, denn in der Regel verdienen die ja auch gutes Geld damit.

Und mit einem neuen Betreiber können die Eigentümer vielleicht sogar einen Vertrag mit  verbesserten Konditionen aushandeln.

Die Käufer benötigen in der Regel 20 % Eigenkapital. Die klassische Eigentumswohnung wird auch mal mit 100 % Beleihungsauslauf finanziert, das ist bei der Pflegeimmobilie eher selten.

Der Durchschnittspreis liegt etwa bei 170.000 Euro. Die Preise bewegen sich meist zwischen 150.000 und 200.000 Euro.

Ich bekomme jeden Monat meine Miete. Der Betreiber zahlt für das gesamte Pflegeheim eine Summe an die Verwaltung, die dann den jeweiligen Anteil an die Eigentümer überweist.

Analog zu einer Eigentumswohnung steht auch das Pflegeappartement auf einem eigenen Grundbuchblatt und ich kann es jederzeit verkaufen, vererben, verschenken oder mit Hypotheken belasten.

Ich habe neben einigen anderen Publikation auch einen kostenfreien Ratgeber veröffentlicht, der die entscheidenden Punkte kompakt zusammenfasst: "Die 8 häufigsten Fehler, die Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie unbedingt vermeiden sollten!"
Diesen Ratgeber kann jeder kostenfrei auf meiner Internetplattform www.investition-pflegeimmobilie.de anfordern. Dann erhält man automatisch auch aktuelle Informationen, ohne sich erneut anmelden zu müssen.