Erfahrungen beim Pflegeimmobilien kaufen: Wie wichtig ist der Betreiber?

 

Erfahrungen beim Pflegeimmobilien kaufen: Wie wichtig ist der Betreiber?

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Laut dem Pflegeheim Rating Report 2020 des RWI Leibnitz Institut für Wirtschaftsforschung und des Institute for Healthcare Business GmbH(hbc) kann sich der ohnehin schon wirtschaftlich erfolgreiche Pflegemarkt auch in den kommenden Jahren auf signifikantes Wachstum freuen. So wird das Marktvolumen bis 2030 von derzeit ca. 47 Mrd. € auf über 66 Mrd. € ansteigen und die Zahl der Pflegebedürftigen um 35% auf 4,4 Millionen zunehmen. Folge: Es werden bis zu 400.000 zusätzliche vollstationäre Pflegeplätze benötigt!

 

 

Pflegeimmobilien sind sog. Betreiber-Immobilien. Das bedeutet, ein Generalmieter (Betreiber, Träger) mietet die gesamte Immobilie für 20 oder 25 Jahre (meist mit einer einseitigen Verlängerungsoption) und zahlt jeden Monat die Miete für das gesamte Haus an die Verwaltung des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft. Er trägt somit das volle wirtschaftliche Risiko für dieses Projekt und hat natürlich höchstes Interesse an einer guten Belegungsquote, die ihm das gewünschte wirtschaftliche Ergebnis verschafft.

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Der langjährige Mietvertrag macht die Pflege-Immobilie offensichtlich zu einer Assetklasse, die bei geringem Risiko eine gute Rendite erwirtschaftet. Und der Aufwand scheint auch sehr überschaubar zu sein. Oder gibt es gegenteilige Erfahrungen? Zunächst einmal vorab: Auch beim Kauf eines Pflege-Appartements sollten Sie genau hinschauen und prüfen (oder prüfen lassen), wo sich eventuelle Fallstricke und Risiken ergeben könnten.

 


Volle Miete auch bei Leerstand: Die Kosten trägt der Betreiber

 

Analog der Vermietung einer Eigentumswohnung wird es Ihr primäres Interesse sein, einen solventen und zuverlässigen Mieter zu bekommen. Ganz allgemein ist die wirtschaftliche Lage der Pflegeheime in Deutschland gut: laut Pflegeheim Rating Report 2020 (RWI Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung und Institute for Healthcare Business GmbH/hcb) hatten 2017 nur knapp 4% der deutschen Pflegeheime mit Insolvenz zu kämpfen. Über 75% lagen im grünen Bereich mit geringer Insolvenzgefahr.1

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✔ Vorteile✘ Nachteile
profitable, zuverlässige Rendite¹ Pflegeheim-Neubauten bringen in der Regel eine anfängliche Rendite¹ zwischen 4,5 und 4,8%. Attraktivität des Standortes kann sich durch äußere Einflüsse ändern, z.B. Fluglärm, Abwanderung großer Arbeitgeber usw.
stetig wachsender, von der Konjunktur unabhängiger Bedarf In guten Lagen selten über 3,5%.
inflationsgeschützter Aufbau von Vermögen mit Sachwerten Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden.

Trotzdem empfiehlt es sich, eine Einrichtung mit erfahrenem Betreiber zu wählen. Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Betreiberfirma schon lange Jahre am Markt sein muss. Teilweise sind die Firmen noch jung, aber die Geschäftsführung hat bereits an anderer Stelle jahrelange Erfahrung gesammelt und sich dort bewährt. Sinnvoll ist auch, wenn zu dieser Erfahrung noch eine Risikostreuung durch den Betrieb mehrerer Pflegeeinrichtungen kommt. Und wenn diese Heime nicht allzu weit voneinander entfernt sind, können in angespannten Personal-Situationen (Urlaubszeit, Grippewelle, u.ä.) auch Pflegekräfte temporär den Standort wechseln.

 


 

So schützen Sie Ihr Geld vor Betreiber Insolvenz

Was aber passiert, wenn der Betreiber trotz langjähriger Erfahrung und (anfänglich) guter Bonität während der Laufzeit des Mietvertrags Insolvenz anmeldet? Eigentlich ganz einfach: Es kommt ein Neuer! Zugegeben, das klingt zunächst sehr salopp und vielleicht auch etwas sorglos. Aber wenn dieses Pflegeheim vorher gut geführt wurde und eine hohe Belegungsquote hatte, dann wird es so sein. Gerade die großen Betreiber-Firmen und -Ketten sind momentan auf Expansionskurs und dankbar für jede Gelegenheit, ihr Portfolio zu erweitern. Außerdem verlassen ja mit dem scheidenden Betreiber nicht auch die zu Pflegenden die Einrichtung. Die Miete fließt also weiter, um die Abwicklung kümmert sich die Verwaltung.

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Kritisch kann es werden, wenn das Seniorenzentrum sich über Jahre einen schlechten Ruf „erarbeitet“ hat, z.B. durch mangelhafte Pflegeleistungen. Dann können die Belegungszahlen trotz des hohen Bedarfs an diesem Standort rückläufig sein und der Folge- Mietvertrag kann ggf. nur zu schlechteren Konditionen vereinbart werden. Nun fragen Sie sich vielleicht, wie Sie die Leistungen und Pflege-Qualität eines Betreibers qualifiziert beurteilen können? Wahrscheinlich können Sie das gar nicht! Denn selbst bei einer Besichtigung während des laufenden Betriebes bekommen Sie natürlich nur einen kurzen Einblick in den dortigen Alltag und lernen, wenn überhaupt, nur einen kleinen Teil des Personals kennen.

 

 

Trotzdem kann ein Besichtigungstermin durchaus Sinn machen, denn Sie haben anschließend zumindest einen subjektiven Eindruck von der dortigen Stimmung und Atmosphäre. Oft wird Ihnen aber auch Ihr Berater etwas über seine Erfahrungen mit dem Betreiber sagen. Wenn er z.B. Kunden in anderen Einrichtungen dieses Trägers hat oder selbst vor Ort war.

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Einen erfahrenen und vorausblickenden Betreiber erkennen Sie manchmal auch daran, dass er sich sein Recht, die gesamte Immobilie in den nächsten 20 Jahren alleine und in eigener Regie zu vermieten, im Grundbuch eintragen lässt. Weshalb tut er das? Es gibt doch einen entsprechenden Mietvertrag!

Ganz einfach: Wenn einer Ihrer Miteigentümer sein Appartement verkauft und dabei vergisst, den Käufer darüber zu informieren, dass der auf eigene Vermietung (oder Eigen-Nutzung) verzichten muss, kann dies zu deutlichen Irritationen führen. Durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer spätestens beim Verlesen des Kaufvertrags beim Notar zur Vermietungssituation informiert.

 

 

 

Fazit Jürgen Treusch: „Die Wichtigkeit des Verwalters wird oft unterschätzt.”

Jürgen Treusch Als wichtige Kontrollinstanz für den laufenden Betrieb eines Pflegeheims sollte auch die Rolle der Hausverwaltung nicht unterschätzt werden! Auf deren To-do-Liste darf nicht nur das Erstellen der Nebenkosten-Abrechnung und die Durchführung der Eigentümerversammlung stehen. Eine im Pflegebereich erfahrene Hausverwaltung schaut auch dem Betreiber regelmäßig auf die Finger bzw. auf die Zahlen (Monitoring) und wird insbesondere die Belegungsquote regelmäßig prüfen. So kann bei unbefriedigenden Situationen und Tendenzen rechtzeitig reagiert und gegengesteuert werden.
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¹ Die Renditeangabe bezieht sich auf den Kaufpreis!

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