Investition Pflegeimmobilien: Vorteile und Nachteile

Investition in Pflegeimmobilien: Vorteile und Nachteile

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Mit ca. 47 Mrd. € ist die Pflege der Bereich des Gesundheitsmarkts, der das stärkste Wachstum zu verzeichnen hat. Bis 2030 soll das Umsatzvolumen auf über 66 Mrd. € ansteigen. Hierbei wird die Zahl der Pflegebedürftigen um 35% auf 4,4 Millionen zunehmen und laut dem Pflegeheim Rating Report 2020 vom RWI Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung und Institute for Healthcare Business (hcb) werden bis zu diesem Zeitpunkt mindestens 400.000 zusätzliche vollstationäre Pflegeplätze benötigt.


 

Pflegeimmobilien sind demnach alles andere als ein vorübergehender Hype!

 

Man sollte also meinen, dass der Kauf einer Pflegeimmobilie oder einer seniorengerechten Service-Wohnung in einem Pflegeheim eine sichere und solide Sache sind. Zumal, wenn man bedenkt, dass es sich um eine sog. Betreiber-Immobilie handelt. D.h. ein Betreiber mietet die gesamte Immobilie für einen Zeitraum von 20 – 25 Jahren an und verpflichtet sich, unabhängig von der Belegungsquote, jeden Monat die vereinbarte Miete an die Eigentümergemeinschaft zu entrichten. Die Verträge sind in der Regel indexiert, sodass ein Inflationsausgleich über den Vertragszeitraum gewährleistet ist.

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Und das Risiko des Betreibers ist auch überschaubar: Abgesehen vom hohen und gut kalkulierbaren Bedarf an Pflegeplätzen kann er sich sicher sein, für jedes belegte Pflegeappartement auch Miete zu bekommen. Grund: Sollte ein Bewohner einmal die Miete nicht mehr zahlen können, springt die Sozialkasse ein, denn Pflegeimmobilie gelten als förderungswürdig im Rahmen des SGB IX (Sozialgesetzbuch) und BSHG (Bundessozialhilfegesetzbuch).

 
 

Auch die Höhe der Miete, die oft eine Rendite zwischen 4 und 5% ergibt, macht die Pflegeimmobilie, gerade in der heutigen Zinslandschaft, zu einer gefragten Assetklasse. Für den Kauf einer Pflegeimmobilie spricht auch, dass der Betreiber für den größten Teil der Instandhaltung und Wartung zuständig ist und daher die Rücklage für diese Positionen wesentlich niedriger sind, als z.B. bei einer klassischen Eigentumswohnung. Wie bei einer Eigentumswohnung besteht für jedes Appartement ein eigenes Grundbuchblatt, sodass der Besitzer frei darüber verfügen und es jederzeit verkaufen, vererben, verschenken oder auch mit einem Darlehen belasten kann.

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Kann ich also bedenkenlos eine Pflegeimmobilie kaufen oder gibt es auch Risiken?

 

Zunächst einmal gilt es, bei der Wahl des passenden Projektes, genau wie bei jeder anderen Mietimmobilie, den Mieter mit Bedacht auswählen. Der Betreiber einer Pflegeimmobilie sollte über Erfahrung verfügen und gerne auch mehrere Einrichtungen betreiben, sodass er wirtschaftlich breit aufgestellt ist. Der natürliche Feind der vermieteten Immobilie ist der Leerstand! Natürlich ist es auch bei der Pflegeimmobilie möglich, dass der Betreiber seinen Vertrag nicht bis zum Ende der Laufzeit erfüllt und vorzeitig die Segel streicht. Ein gut geführtes Pflegeheim mit hoher Belegungsquote wird aber sehr schnell einen solventen Nachfolger finden.

 
 

Zweifel hört man auch ab und zu bzgl. des Zweitmarktes: Kann ich mein Pflegeappartement in einigen Jahren wieder gut verkaufen? Das lässt sich heute natürlich nicht mit absoluter Sicherheit voraussagen. Wenn wir jedoch den demografischen und statistischen Prognosen Glauben dürfen, wird die Pflegeimmobilie auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten ein gefragtes Gut bleiben. Und da auch in diesem Markt Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen, könnte beim Verkauf durchaus ein gutes Ergebnis zu erzielen sein.

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Allerdings sollte ich auch nach dem Kauf einer Pflegeimmobilie mit einer Haltezeit von mindesten 10 Jahren rechnen. Auch mit diesem Anlageinstrument werden Sie nicht über Nacht reich! Abgesehen davon, dass sich zunächst die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) amortisieren müssen, wären auch erzielte Gewinne innerhalb der ersten 10 Jahre zu versteuern. Wer also sein eingesetztes Kapital in den nächsten Jahren wieder benötigt, sollte eine andere Anlageform wählen.

 

 

Fazit Jürgen Treusch: „Die Mieteinnahmen bleiben konstant”

Jürgen Treusch Wer in einen inflationsgeschützten Sachwert mit guter Rendite, wenig Aufwand und überschaubarem Risiko investieren möchte, ist bei der Pflegeimmobilie genau richtig. Das Mietausfall-Risiko kann durch die Wahl eines soliden Betreibers reduziert werden. Sollte wirklich einmal ein Betreiber ein Pflegeheim verlassen, ist in der Regel sehr schnell ein Nachfolger gefunden. Und mit dem kann dann vielleicht sogar ein besserer Vertrag vereinbart werden! Und selbst wenn die Betreibersuche etwas länger dauern würde: Diejenigen, die die Miete zahlen – nämlich die zu Pflegenden - sind ja noch da. Die Mieteinnahmen fließen also weiter. Falls die jetzt neugierig geworden sind, empfehle ich Ihnen herzlich unseren Ratgeber!
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¹ Die Renditeangabe bezieht sich auf den Kaufpreis!

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