Fragen und Antworten

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Ja, denn Sie allein besitzen alle Rechte an diesem Appartement, das durch ein eigenes Grundbuchblatt dinglich abgesichert ist. Die Immobilie kann daher (analog zur klassischen Eigentumswohnung) vererbt, verschenkt, beliehen oder verkauft werden, ohne das Dritte zustimmen müssen.

Der Pachtvertrag wird dann entweder verlängert oder es wird ein neuer Vertrag mit einem anderen Pächter geschlossen. Ggf. wird von der Verwaltung ein Übergangspächter eingesetzt. Die pflegebedürftigen Bewohner können schließlich nicht auf die Straße gesetzt werden, ihre Betreuung muss in jeder Situation gewährleistet sein.

Hat der bisherige Betreiber die Einrichtung schlecht geführt, so dass die Belegungsquote niedrig ist, könnte es schwierig werden einen neuen Betreiber zu den gleichen Bedingungen zu finden. Dies kann dazu führen, dass sich aus dem neuen Vertrag zunächst eine niedrigere Rendite¹ ergibt.

Der Eigentümer erzielt "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung", die er als Teil seiner Gesamteinkünfte versteuern muss. Wird ein Teil des Kaufpreises finanziert, können Darlehenszinsen gegengerechnet werden.

Die Gebäudeherstellungskosten werden mit zwei Prozent, das Mobiliar mit 10% p.a. steuerlich abgeschrieben. Der Grundstücksanteil kann, wie bei einer Eigentumswohnung, steuerlich nicht verwertet werden. Da der Grundstücksanteil bei der Pflegeimmobilie aber wesentlich geringer ist (nur ca. 5% des Kaufpreises), ergibt sich ein höherer Steuervorteil als bei einer vergleichbaren Wohnung.

Der Eigentümer erhält auch bei vorübergehendem Leerstand seines Appartements die Miete in voller Höhe. Der Betreiber überweist jeden Monat die Miete für die gesamte Einrichtung laut dem geschlossenen Mietvertrag, unabhängig von der Belegungsquote

Die Pflegeimmobilie gehört zu den Sozialimmobilien, die im Rahmen des SGB XI (Sozialgesetzbuch-Elftes Buch-Soziale Pflegeversicherung) als förderungswürdig gelten, d.h.: Kann der Bewohner eines Pflegeappartements seine Miete nicht mehr zahlen und können auch Verwandte hierfür nicht herangezogen werden, muss der Staat einspringen. Das bedeutet: Ihr Mieter (der Betreiber) kann sich darauf verlassen, dass er für ein belegtes Appartement immer Miete bekommt.

Betreutes Wohnen hingegen ist nicht förderungswürdig, es gibt keine staatliche Refinanzierung der Mieten und das Mietausfallrisiko entspricht dem der klassischen Eigentumswohnung in der freien Vermietung.

Ausnahme: die Wohnungen befinden sich im gleichen Gebäude wie die Pflegeappartements, werden auch vom Betreiber vermietet und Sie schließen mit ihm einen entsprechenden Pachtvertrag ab.

Es wird ein neuer Betreiber gesucht, ggf. setzt die Verwaltung einen Übergangspächter ein. Da die Bewohner der Einrichtung ja nach wie vor ihre Miete bezahlen, sind langfristige Mietausfälle nicht zu erwarten.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch ein gute Hausverwaltung: Sie prüft regelmäßig die Belegungsquote der Einrichtung und die wirtschaftliche Situation des Betreibers und kann dann ggf. rechtzeitig reagieren.

Nein, die Lage innerhalb des Hauses ist unerheblich. Ob Erdgeschoß oder 2.OG, Ausrichtung nach Nord, Süd, Ost oder West – es gibt für alle Appartements den passenden Bewohner!

Während wir bei unserer Mietwohnung vielleicht gerne einen Südbalkon hätten, kann die Südausrichtung eines Pflegeappartements im Sommer bei 30° C eher unangenehm sein – insbesondere, wenn der zu Pflegende bettlägerig ist!

Je nach Befindlichkeit bevorzugen die Bewohner eines Pflegeheims eine ruhige Atmosphäre und den Blick ins Grüne oder sie möchten zumindest noch durch das Fenster am öffentlichen Leben teilhaben und freuen sich, wenn Sie auf eine belebte Straße schauen, spielende und lachende Kindern sehen oder den Eingangsbereich des Heims durch ihr Fenster „unter Kontrolle“ haben.

Benötigen Sie für sich oder nahstehende Verwandte einen Pflegeplatz, dann haben Sie ein Anrecht auf das nächste frei werdende Appartement und müssen sich nicht in eine Warteliste eintragen.

Einige Betreiber erweitern dieses Privileg auf alle ihre Einrichtungen ("erweitertes Vorbelegungsrecht").

Die laufenden Kosten setzen sich aus der Gebühr für die Verwaltung (ca. 20.-€ pro Einheit monatlich) und einer Instandhaltungsrücklage (ca. 0,20 € pro m² monatlich) zusammen .

Die Rücklage ist somit deutlich niedriger als etwa bei einer Eigentumswohnung, da die Instandhaltung fast komplett Sache des Betreibers ist (außer "Dach und Fach"). Alle weiteren Betriebskosten trägt der Betreiber.

Nicht alle Banken finanzieren sog. "Betreiber-Immobilien". Als Eigenkapital sollten Sie auf jeden Fall mindestens 20% des Kaufpreises plus Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) einplanen.

Wenn es sich bei dem gewünschten Pflegeheim um ein Energieeffizienzhaus 55 (oder besser) handelt, können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ggf. ein günstiges Darlehen und ein Tilgungszuschuss beantragt werden.

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¹ Die Renditeangabe bezieht sich auf den Kaufpreis!

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