Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Am 01.11.2019 löst Christine Lagarde Mario Draghi als EZB-Präsident ab. Wer sich unter der neuen Führung eine Kurs-Änderung der Notenbank erhofft hat, wird wohl enttäuscht werden. Denn das beispiellose Liquiditätsprogramm und der extrem niedrige Leitzins bleiben uns auch unter der Regie von Frau Lagarde noch einige Zeit erhalten.
Erinnern wir uns: Als Draghi im Herbst 2011 die Führung der EZB übernahm, näherte sich die Eurokrise ihrem Höhepunkt. Die Finanzmärkte spekulierten auf das Ausscheiden einzelner hoch verschuldeter Volkswirtschaften aus der Eurozone und auch Inflation galt als ernsthaftes Risiko; die Ölpreise waren hoch.
Im Rückblick darf man Draghi zu Gute halten, dass er es mit seinen unkonventionellen Mitteln schaffte, den Euroraum zu stabilisieren und zusammenzuhalten.
Die Kehrseite der Medaille: Wer heute versucht, sein verdientes, erspartes oder geerbtes Geld gewinnbringend anzulegen, um damit z.B. seine Rente abzusichern, steht vor einer immensen Herausforderung! Vermeintlich sichere Anlageformen wie Gold oder Wohnimmobilien verzeichnen Höchstkurse und bieten bei noch so großer Fantasie kaum noch Wachstumspotenzial. Anlagen in Geldwerten (Sparverträge u.ä.) schaffen kaum den Inflationsausgleich.
Insbesondere Pflegeimmobilien gelten als nachhaltiges Investmentprodukt
Hinzu kommt eine gewisse Verunsicherung durch das internationale politische Geschehen. In diesem schwierigen Szenario hat sich inzwischen die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bestens etabliert! Laut einer Umfrage der Engel & Völkers Investment Consulting sehen Immobilieninvestoren insbesondere Pflegeimmobilien als nachhaltiges Investmentprodukt an. Warum ist das so? Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vereint in sehr angenehmer Weise die Sicherheit des Sachwertes mit einer guten Rendite.
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Hier die wichtigsten Merkmale und Eigenschaften:
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✔ bis zu 30-jährige, indexierte Mietverträge
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✔ Mietzahlung in voller Höhe auch bei Leerstand
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✔ Kein Mieterkontakt, kein Aufwand mit Vermietung, Abrechnung, usw.
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✔ Solide Rendite von in der Regel 4,0% - 4,5%
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✔ Instandhaltung und Reparaturen sind größtenteils Sache des Betreibers
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✔ Absicherung über eigenes Grundbuchblatt
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✔ Bevorzugtes Belegungsrecht bei Eigenbedarf, auch für Angehörige
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✔ Kapitalanlage mit sozialem Engagement
Und laut demografischen und statistischen Prognosen wird die Pflegeimmobilie auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten ein gefragtes Gut bleiben. Es handelt sich demnach nicht um einen vorübergehenden Hype, sondern um ein grundsolides Investment mit einem hohen Grad an langfristiger Sicherheit. Tatsache ist, dass die nominale Einwohnerzahl in Deutschland in den nächsten Jahrzehnten zwar leicht rückläufig sein wird, der Anteil der über 65-jährigen aber überdurchschnittlich ansteigt. Insbesondere dann, wenn die Generation der sog. „Babyboomer” ca. 2030 dieses Alter erreicht.
So schützen Sie Ihr Geld vor Betreiber Insolvenz
Der hohe Bedarf resultiert aber nicht nur aus einer steigenden Anzahl von Pflegebedürftigen. Viele ältere Seniorenheime entsprechen heute nicht mehr den geforderten Standards (z.B. Brandschutz, Einzelzimmer-Quote, Barrierefreiheit usw.) und eine bauliche Anpassung wäre oft unwirtschaftlich, sodass für Ersatzbauten gesorgt werden muss. Allein die Stadt Berlin benötigt bis 2030 ca. 100 neue Heime!
Lediglich für 7 von 412 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten wird ein Überangebot prognostiziert, z.B. im südlichen Rheinland-Pfalz, in Suhl und Chemnitz. Hier ist in den kommenden Jahren mit verstärktem Wettbewerb zu rechnen, der zulasten älterer Pflegeheime gehen könnte (Studie „Pflegeheim Rating Report 2017“ von Deloitte, RWI und hcb GmbH).
Da ein Pflegeheim eine sog. „Betreiberimmobilie“ ist, hängt deren wirtschaftlicher Erfolg maßgeblich vom Betreiber, also dem Mieter der Einrichtung, ab. Das Risiko eines Betreiberausfalls ist allerdings überschaubar, denn die wirtschaftliche Lage der meisten Pflegeheime ist gut: lt."Pflegeheim Rating Report 2020" (RWI Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung und Institute for Healthcare Business GmbH/hcb) hatten 2017 nur knapp 4% der deutschen Pflegeheime mit Insolvenz zu kämpfen. Über 75% lagen im grünen Bereich mit geringer Insolvenzgefahr.1
Nur 10% erwirtschafteten einen Jahresverlust, das durchschnittliche Heim erwirtschaftete ein EBITDAR (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, Amortisation und Mieten) von 14% der Erlöse. Sollte wirklich einmal ein Betreiber ein Pflegeheim verlassen, ist in der Regel sehr schnell ein Nachfolger gefunden. Und mit dem kann dann vielleicht sogar ein besserer Vertrag vereinbart werden!
Und selbst wenn die Betreibersuche etwas länger dauern würde: Diejenigen, die die Miete zahlen – nämlich die zu Pflegenden - sind ja noch da. Die Mieteinnahmen fließen also weiter.
Fazit Jürgen Treusch: „Die ideale Kapitalanlage für Sie!”
Für Sparer mit mittel- oder langfristigem Anlagehorizont, die ein solides Investment mit wenig Aufwand und hohem Grad an Sicherheit suchen, kann die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage das ideale Produkt sein!
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